Huur of bruikleen – maakt het wat uit?

Huurovereenkomsten en bruikleenovereenkomsten komen in de praktijk vaak voor. Het voornaamste verschil tussen deze overeenkomsten is het feit dat er bij een huurovereenkomst een tegenprestatie verschuldigd is. Dit verschil lijkt eenvoudig. Toch kan er discussie ontstaan over de vraag hoe een overeenkomst gekwalificeerd moet worden. Deze kwalificatie is van belang, omdat de huurder van een woning huurbescherming geniet als er sprake is van een huurovereenkomst. Als dezelfde huurder de woning in gebruik mag nemen op grond van een bruikleenovereenkomst, geniet hij of zij deze huurbescherming niet.

De hoogste rechter, de Hoge Raad, heeft onlangs in een zaak de vraag beantwoord of er sprake was van een huurovereenkomst of een bruikleenovereenkomst. Een woning was in gebruik door een bewoonster. Zij was – naast kosten voor gas en elektriciteit – een maandelijks bedrag van € 150 verschuldigd voor de beheerskosten. Dit bedrag is opgebouwd uit een groot aantal kleine kostenposten, waaronder acquisitiekosten en klein technisch onderhoud. In hoger beroep had een rechter geoordeeld dat de vergoeding van € 150 deels gezien kon worden als een tegenprestatie voor het gebruik van de woning, waardoor er sprake was van een huurovereenkomst. Daarbij werd relevant geacht dat:

• de bewoonster na verloop van tijd een hogere vergoeding moest betalen;
• de hoogte van het bedrag meer was dan louter symbolisch;
• er geen acquisitie hoefde plaats te vinden, omdat sprake was van voortgezette bewoning door dezelfde bewoonster;
• niet valt in te zien op welke grond de bewoonster zou moeten meebetalen aan eigenaarsonderhoud.

De Hoge Raad gaat hier niet in mee en oordeelt dat er geen sprake is van een tegenprestatie voor het gebruik van de woning. De overeenkomst moet worden gekwalificeerd als een bruikleenovereenkomst. De omstandigheid dat er geen acquisitie hoefde plaats te vinden, omdat dezelfde bewoonster in de woning bleef wonen, leidt niet tot de conclusie dat een deel van de vergoeding betrekking heeft op een tegenprestatie voor het gebruik van de woning. Als dit onderdeel van de beheerskosten namelijk wordt weggelaten, resteert er nog steeds een kostenpost die hoger is dan de gevraagde vergoeding van € 150 .

Tip
Voorkom discussie en laat je afspraken vastleggen door een advocaat of jurist. Zij kennen de risico’s. telt® heeft korte lijnen met advocaten en juristen en adviseert je graag.