Het Gerechtshof Amsterdam heeft geoordeeld dat bij de WOZ-waardering van een bedrijfswoning de publiekrechtelijke gebruiksbeperking een doorslaggevende rol speelt. De zaak betrof een bedrijfswoning bij een manege. De gemeente verlaagde de WOZ-waarde na bezwaar van € 653.000 naar € 552.000. De rechtbank verklaarde het beroep ongegrond, waarna de eigenaar hoger beroep instelde. De eigenaar stelde dat de WOZ-waarde nog steeds te hoog was, omdat de woning uitsluitend als bedrijfswoning mocht worden gebruikt. Volgens het bestemmingsplan mocht de woning alleen worden bewoond door personen van wie huisvesting noodzakelijk is voor de exploitatie van de manege. Het Hof benadrukt dat voor de Wet WOZ wordt uitgegaan van volle eigendom, maar dat wél rekening moet worden gehouden met publiekrechtelijke beperkingen, zoals een bestemmingsplan. Door de bestemming ‘bedrijfswoning’ is de kring van potentiële kopers zeer beperkt. Een bedrijfswoning kan helemaal niet afzonderlijk verkocht worden. Daardoor zijn verkoopprijzen van reguliere woningen niet geschikt als referentie voor de waardering van bedrijfswoningen. De gemeente kon niet aannemelijk maken dat de door haar vastgestelde WOZ-waarde juist was. Tegelijkertijd was ook het taxatierapport van de eigenaar niet rechtstreeks bruikbaar, omdat dit zag op de waarde van het volledige manegecomplex en was opgesteld voor financieringsdoeleinden. Omdat geen van beide partijen de juiste waarde aannemelijk maakte, stelde het Hof de WOZ-waarde in goede justitie vast op € 275.000. Belang voor de praktijk Deze uitspraak onderstreept dat een bedrijfswoning met een functionele binding aan een (agrarisch) bedrijf aanzienlijk minder waard kan zijn dan een vergelijkbare reguliere woning. Bij bezwaar tegen een WOZ-beschikking is het daarom van belang om de gebruiksbeperkingen uit het bestemmingsplan expliciet te betrekken en kritisch te beoordelen of de gemeente gebruikmaakt van passende referentieobjecten. Referenties van vrij verhandelbare woningen zijn daarvoor niet zonder meer geschikt. Een juiste WOZ-waarde is niet alleen van belang voor de hoogte van de OZB, maar kan ook doorwerken in diverse andere belastingen.